Deși capitalul străin domină în continuare piața imobiliară din România, generând aproximativ 70% din volumul tranzacțiilor din 2025, nicio țară investitoare nu depășește individual ponderea capitalului românesc, care a ajuns la circa 30% din total. Potrivit raportului anual publicat de Colliers, investitorii români au fost cea mai importantă sursă individuală de capital în 2025 și au acumulat investiții de aproape 1,8 miliarde de euro în ultimul deceniu.
Volumul total al tranzacțiilor imobiliare din România a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro în 2025, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, când piața a atins 750 de milioane de euro. Consultanții Colliers subliniază că scăderea nu indică o lipsă de interes din partea investitorilor, ci reflectă amânarea unor tranzacții majore și efectele incertitudinilor politice interne din anul anterior.
Analiza anului 2025
La nivel regional, 2025 a marcat revenirea la o fază de execuție efectivă a tranzacțiilor, după doi ani în care diferențele dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor au frânat activitatea. Evaluările s-au ajustat, iar investitorii au început să închidă acorduri într-un ritm mai susținut.
„Deși capitalul străin rămâne dominant în România, investitorii români au devenit cea mai mare forță individuală din piață. În ultimii zece ani au investit aproximativ 1,8 miliarde de euro, ajungând la o pondere de circa 20% din totalul investițiilor din perioada analizată. Nicio altă țară nu depășește individual pragul de 30% atins de capitalul autohton în 2025. Este un semnal clar al maturizării economiei locale și al încrederii investitorilor români în propria piață”, arată analiza Colliers.
În ultimul deceniu, capitalul românesc a depășit investițiile provenite din Africa de Sud cu aproximativ jumătate de miliard de euro și pe cele din Marea Britanie, Cehia sau Austria cu peste un miliard de euro.
Retailul și birourile, principalele motoare ale pieței
În 2025, piața a fost susținută în principal de segmentele retail și birouri. Retailul a generat aproximativ 38% din volumul total al tranzacțiilor. Cea mai mare tranzacție a anului a fost vânzarea unui portofoliu de parcuri comerciale de circa 32.000 de metri pătrați către fondul britanic M Core, pentru aproximativ 57 de milioane de euro. Împreună cu alte achiziții în Focșani și Suceava, M Core a devenit cel mai mare investitor al anului, cu aproape 29% din volumul total al pieței.
Segmentul de birouri a generat aproximativ 31% din volumul tranzacțiilor și a adus investitori noi pe piața locală. Prima fază a proiectului Equilibrium din București a fost achiziționată de fondul maghiar Gránit Asset Management pentru aproximativ 52 de milioane de euro. Tot în zona centrală a Capitalei, clădirea Victoria Center a fost cumpărată de Solida Capital, investitor din Orientul Mijlociu. În ambele cazuri, tranzacțiile au marcat intrarea pe piața românească a unor jucători noi, semnal pozitiv pentru lichiditate pe termen lung.
În sectorul hotelier, vânzarea Hilton Garden Inn Bucharest Airport, estimată la aproximativ 40 de milioane de euro, reprezintă a doua cea mai mare tranzacție hotelieră din istoria pieței locale. Potrivit Colliers, relevanța acesteia constă și în faptul că este vorba despre un hotel nou, dezvoltat de la zero, considerat un produs investițional matur, capabil să atragă capital instituțional.
Randamente stabile și finanțare în revenire
Randamentele pentru proprietățile de top s-au menținut stabile în 2025: 7,25% pentru centrele comerciale dominante, 7,50% pentru clădirile de birouri premium și 7,75% pentru spațiile industriale de top. Spre deosebire de alte piețe din regiune, unde au existat ajustări, în București randamentele au rămas constante, indicând un echilibru între cumpărători și vânzători.
Pe partea de finanțare, băncile au continuat să susțină activele performante. În 2025 a fost realizată cea mai mare refinanțare din istoria pieței locale: peste 500 de milioane de euro pentru proiectele AFI Cotroceni, AFI Brașov și AFI Ploiești. Marjele de finanțare pentru proiectele solide se situează între 200 și 250 de puncte de bază, ușor mai reduse față de anii anteriori, ceea ce indică o îmbunătățire graduală a condițiilor de creditare.
În același timp, schimbările accelerate din legislația fiscală determină investitorii să analizeze atent structura tranzacțiilor. Deductibilitatea costurilor de finanțare, regulile privind recuperarea pierderilor fiscale sau impactul impozitului minim pe cifra de afaceri influențează modul de structurare a investițiilor și calculul randamentelor.
Europa Centrală și de Est își recapătă atractivitatea
La nivel regional, cele șase piețe majore din Europa Centrală și de Est – Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria – au atras investiții de 11,6 miliarde de euro în 2025, cu 31% peste nivelul anului anterior. Volumul se apropie de nivelurile dinaintea pandemiei, când tranzacțiile anuale se situau între 13 și 14 miliarde de euro.
Creșterea a fost susținută în principal de Polonia și Cehia, ambele depășind pragul de 4 miliarde de euro. Investitorii din regiune au generat aproximativ 64% din totalul tranzacțiilor, capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel din Statele Unite de 11%.
Într-un context global marcat de volatilitate și tensiuni geopolitice, Europa Centrală și de Est este percepută din nou ca o regiune atractivă, care oferă randamente competitive și un nivel de risc gestionabil.
Perspective pentru 2026
Pentru 2026, Colliers anticipează o creștere moderată a investițiilor, pe fondul stabilizării randamentelor și al revenirii lichidității. În România, anul a început deja cu o nouă tranzacție instituțională de birouri – Equilibrium 2 – și cu un portofoliu consistent de acorduri aflate în diferite etape de negociere. Într-un scenariu favorabil, volumul investițiilor ar putea depăși 750 de milioane de euro și, în condiții optime, chiar pragul de 1 miliard de euro.
Evoluția va depinde însă de stabilitatea politică internă și de contextul internațional. Un semnal pozitiv vine din zona macroeconomică: randamentele obligațiunilor suverane românești au scăzut la cel mai redus nivel din ultimii aproape doi ani, iar diferența față de obligațiunile germane s-a redus, indicând o percepție îmbunătățită asupra riscului asociat României.
În acest context, chiar dacă 70% din investițiile imobiliare provin din capital străin, faptul că investitorii români reprezintă cea mai mare categorie individuală, cu 30% din piață, arată o consolidare a bazei locale de capital și o maturizare a pieței imobiliare din România.
