Tribunalul București a decis că dreptul de proprietate asupra blocului ridicat pe strada Heliului nr. 14B-16, în apropierea Aeroportului Băneasa, a fost intabulat nelegal. Hotărârea închide un capitol într-unul dintre cele mai controversate proiecte imobiliare din Sectorul 1, o clădire construită fără autorizații pe un culoar de zbor spre pista Aeroportului Băneasa. În plus, imobilul a fost înălțat la un regim de înălțime care pune în pericol zbourile unor avioane de mici dimensiuni.
Motivarea deciziei din dosarul 26292/299/2022* constată că imobilul de pe strada Heliului nr. 14B-16 a fost înscris nelegal în cartea funciară. În obiectul cauzei, anulează cărțile funciare și astfel posibilitatea ca 30 de apartamente amenajate în clădire să poată fi vândute legal. Instanța a dispus radierea tuturor înscrierilor aferente celor 30 de apartamente rezultate din apartamentarea clădirii.
Potrivit hotărârii prezentate de reclamantul Silviu-Cătălin-Antoniu Stroie, instanța a constatat că dreptul de proprietate al lui Dan Roman și Gigi Roman asupra construcției a fost intabulat nelegal și a dispus radierea înscrierilor din cărțile funciare ale apartamentelor rezultate în urma compartimentării imobilului. Decizia poate fi atacă cu recurs în 30 de zile de la primirea motivării, recurs care se va judeca la Curtea de Apel București.
Un bloc construit fără autorizație cu o decizie de desființare din 2013
Cazul blocului de pe strada Heliului este cunoscut de mai bine de un deceniu autorităților. Construcția a fost ridicată fără autorizație de construire. Mai mult, o decizie definitivă a Curții de Apel București dispunea încă din 2013 desființarea construcției și readucerea terenului la starea inițială. Cu toate acestea, hotărârea nu a fost pusă în executare.
În loc să fie demolată, clădirea a continuat să crească. Documentele Poliției Locale Sector 1 arată că imobilul a ajuns de la un stadiu de patru etaje la actualul regim de înălțime S+P+8E, fără existența unei autorizații valide pentru aceste lucrări.
Datele pe care judecătorii și-au susținut hotărârea
Din hotărârea Tribunalului București studiată de NewsCenter.ro rezultă că problemele juridice ale blocului de pe strada Heliului nu se limitează la simpla lipsă a unei autorizații de construire. Instanța a analizat un întreg lanț de nereguli care au făcut ca imobilul să rămână, din punct de vedere juridic, într-o zonă gri, chiar dacă între timp a fost vândut prin executare silită și împărțit în zeci de apartamente.
Judecătorii au reținut că Primăria Sectorului 1 și Poliția Locală au confirmat oficial că pentru construcția ridicată pe terenul din strada Heliului nu a fost emisă nicio autorizație de construire. Mai mult, Poliția Locală a comunicat instanței că lucrările au fost executate fără autorizație, iar proprietarii care au cumpărat ulterior clădirea prin adjudecare nu au putut prezenta niciun document care să demonstreze contrariul.
În motivare, instanța arată că blocul a ajuns să fie înscris în cartea funciară deși nu exista documentul esențial prevăzut de Legea 50/1991 pentru asemenea situații: certificatul sau adeverința de atestare a edificării construcției. Acest certificat ar fi trebuit să confirme fie existența unei autorizații de construire, fie faptul că imobilul îndeplinește cerințele legale și tehnice necesare pentru intrarea în legalitate. Documentul nu exista însă în dosarul de întabulare.
Tertipul achiziționării la licitație bunurile rudelor nu ține de autorizații urbanistice și de construcție
Judecătorii au mai subliniat că simpla adjudecare la licitație nu transformă automat o construcție ilegală într-una legală. Transferul proprietății schimbă doar titularul bunului, nu și situația juridică a clădirii. Cu alte cuvinte, cumpărătorii au dobândit proprietatea asupra unui imobil care continua să fie edificat fără autorizație, iar obligația de a-l aduce în legalitate s-a transferat odată cu bunul.
Reamintim aici că blocul a ajuns să fie supraînălțat, finalizat chiar și cadastrat pe un fereastră legislativă care permite persoanelor/firmelor care își adjudecă un bun la o licitație de executare silită să poată beneficia de acel bun. Astfel, în acest caz Dan Roman a cumpărat la o licitație bunurile scoase de ruda sa, Maria Roman. A plătit fără documente fiscale, teoretic, suma de peste un milion de euro cash. Apoi, a vrut să înregistreze la cadastru clădirea și într-o primă etapă a reușit cu ajutorul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din Sectorul 1.
Un alt aspect important reținut de instanță este interesul public legat de siguranța construcțiilor. Tribunalul a arătat că „normele privind autorizarea, securitatea la incendiu, urbanismul și calitatea în construcții nu pot fi ignorate doar pentru că un imobil a fost vândut prin executare silită. Aceste reguli există pentru protejarea vecinilor, a locatarilor și a interesului public, iar lipsa autorizației ridică în continuare semne de întrebare privind respectarea tuturor cerințelor tehnice”.
Din acest motiv, prima instanță a dispus înscrierea în toate cele 56 de cărți funciare rezultate după apartamentare a mențiunii explicite „imobil edificat în lipsa autorizației de construire”. Tribunalul a menținut această concluzie de principiu, arătând că situația juridică a construcției nu poate fi ignorată și că orice viitoare tranzacție trebuie să țină cont de această realitate.
Practic, instanța a confirmat că este vorba despre o clădire ridicată fără autorizație, iar simpla schimbare a proprietarilor prin executare silită nu poate șterge neregulile de la originea proiectului.
Blocul a fost ridicat chiar pe culoarul de zbor spre Băneasa
Pe lângă lipsa oricărui aviz de constrcuție, imobilul pune în pericol și aviația civilă. Una dintre cele mai grave probleme este amplasamentul clădirii. Imobilul se află la aproximativ 1,2 kilometri de Aeroportul Internațional București-Băneasa și este situat într-o zonă supusă servituților aeronautice.
Autoritatea Aeronautică Civilă Română a confirmat că pentru o astfel de construcție era necesar un aviz favorabil al instituției. În evidențele AACR nu există însă un astfel de aviz pentru adresa Heliului 14B-16.
„În vederea edificării unei construcții pe terenul situat pe strada Heliului nr.14B-16 din Sectorul 1 este necesară solicitarea și obținerea avizului favorabil al AACR, în conformitate cu prevederile articolelor anterior menționate. În baza datelor sumare furnizate de dumneavoastră, în evidența AACR nu s-a identificat ca fiind emis un aviz favorabil pentru edificarea vreunui imobil situat la adresa menționată de dumneavoastră”, mai este scris în răspunsul instituției.
AACR a precizat că terenul se află în zona de protecție a infrastructurii aeroportuare și a echipamentelor de navigație aeriană. Potrivit instituției, orice construcție nouă trebuia analizată înainte de edificare pentru a se stabili impactul asupra traficului aerian.
Importanța problemei este amplificată de planurile de dezvoltare ale Aeroportului Băneasa, care și-a reluat activitatea comercială și este considerat un aeroport complementar pentru traficul din București.
Apartamente pregătite pentru vânzare
O altă componentă controversată a dosarului o reprezintă modul în care proprietatea a ajuns la actualii titulari.
Conform documentelor prezentate anterior în presă, Dan Roman și Gigi Roman au preluat blocul în urma unei executări silite. Titlul executoriu a fost reprezentat de recunoașterea unor datorii familiale. Teoretic, Dan și Gigi Roman au plătit cash 1,2 milioane de euro pentru a prelua imobilul. Tranzacția a fost sesizată și la Oficiul Naţional de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor. Reprezentanții instituției ne-au transmis pentru NewsCenter.ro că acest caz a fost sesizat procurorilor Parchetului General.
Ulterior, în cadrul procedurii de executare, cei doi au adjudecat imobilul cu 30 de apartamente ridicat pe terenul din strada Heliului. Tocmai aceste tranzacții au atras numeroase întrebări privind proveniența fondurilor și mecanismul prin care proprietatea a fost transferată.
În pofida problemelor juridice, dezvoltatorii au încercat să valorifice imobilul. NewsCenter.ro a arătat că apartamentele erau promovate către potențiali cumpărători, deși existau litigii privind legalitatea construcției și a intabulării.
Noua decizie a Curții de Apel schimbă însă radical situația. Radierea înscrierilor din cartea funciară înseamnă că baza juridică pe care se sprijineau eventualele tranzacții este pusă sub semnul întrebării.
Legăturile cu susținătorii lui Daniel Tudorache, fostul primar al Sectorului 1
Potrivit informațiilor publicate de NewsCenter.ro, familia Roman, implicată în dezvoltarea blocului construit fără autorizație pe strada Heliului, nu apare izolată, ci face parte dintr-o rețea mai amplă de investitori imobiliari formată din familiile Roman, Burloi și Onoriu. Investigația arată că cele trei familii sunt legate atât prin relații de rudenie, cât și prin afaceri comune în domeniul dezvoltărilor imobiliare.
Un element relevant pentru contextul politic al dosarului este faptul că omul de afaceri Emanuel Onoriu, considerat unul dintre liderii informali ai grupării, l-a susținut public pe fostul primar al Sectorului 1, Daniel Tudorache, la alegerile locale din 2024. NewsCenter.ro notează că Daniel Tudorache a reprezentat alianța politică susținută financiar de Emanuel Onoriu în campania electorală pentru Primăria Sectorului 1. Între timp, aceste familii au devenit simpatizanți ai lui George Simion și ai Alianței pentru Unirea Românilor.
În același timp, investigația susține că familia Roman este conectată prin afaceri și relații de familie cu familiile Burloi și Onoriu, care au dezvoltat împreună zeci de proiecte imobiliare în București și Ilfov. Un exemplu este compania Natrom Prod SRL, unde Marian Roman și Iulian Burloi figurează ca asociați, societatea fiind prezentată drept una dintre firmele importante ale grupului.
Majoritatea proiectelor acestor familii sunt situate în Sectorul 1.
Conexiunile ajung până la dezvoltatorul preferat al fostului ministru Florin Manole, fost locotenent al lui Daniel Tudorache
În jurul controversatului bloc de pe strada Heliului apar și alte nume cunoscute din zona dezvoltărilor imobiliare din Sectorul 1. Printre acestea se află și dezvoltatorul Alberto Caraian, prezent de-a lungul anilor în mai multe proiecte rezidențiale din nordul Capitalei și asociat frecvent cu disputele privind urbanismul și autorizarea construcțiilor.
El este un apropiat al familiilor Roman, Burloi și Onoriu, conform informațiilor NewsCenter.ro. Numele său este menționat de mai multe ori în contextul relațiilor dintre mediul imobiliar și organizația PSD Sector 1 din perioada în care aceasta era condusă de Daniel Tudorache și de colaboratorii săi apropiați. De altfel, Alberto Caraian a fost unul dintre dezvoltatorii imobiliari importanți în Sectorul 1 în mandatul lui Daniel Tudorache.
Între timp, Alberto Caraian a devenit consilier municipal la Sector 1 din partea PSD. Caraian a fost susținut la ultimele alegeri din 2024 să ajungă din nou pe lista de consilieri locali de Florin Manole, președintele filialei Sector 1 a PSD. Fostul ministru este un alt protejat al lui Daniel Tudorache, în mandatul său a devenit numărul 2 în această filială pentru ca apoi să îi preia conducera când Daniel Tudorache a fost acuzat de corupție de Direcția Națională Anticorupție.
Legăturile financiare la vedere
Între Calaian, apropiatul familiei care a ridicat blocul ilegal pe strada Heliului, și Florin Manole, fostul ministru al Muncii, legăturile financiare sunt la vedere.
Dacă ministrul Florin Manole nu a deținut vreodată vreo proprietate, nu același lucru se poate spune despre părinții lui. Nicu și Georgeta Manole. Părinții lui Florin Manole au deținut, în 2021, un apartament cu o suprafață utilă de 76,89 mp, compus din trei camere, bucătărie, două băi, hol și balcon de 6,46 mp, așa cum reiese din datele cadastrale obținute de NewsCenter.ro.
Pe 19 februarie 2021, apartamentul a fost vândut către soții Nicu Manole și Georgeta Manole de Alberto Caraian și soția sa. Părinții lui Florin Manole nu au avut nevoie de credit bancar, au plătit, teoretic, cash. Eveluarea unui astfel de apartament este de minimum 100.000 de euro, așa cum iese din următoarea tranzacție, de peste 48 de zile.
La scurt timp, în 8 aprilie 2021, proprietatea a fost din nou vândută, de data această la vedere, prin documente bancare, către soții Mihai-Cristian Teodor și Oana-Cătălina Teodor-Cazan. Familia Teodor a plătit 600.000 de lei părinților ministrului pe apartament printr-un credit bancar.
Practic, apartamentul vândut de Caraian părinților lui Manole a stat în proprietatea acestor 48 de zile, șapte săptămâni fără o zi. Și în legătură cu modul în care părinții ministrului au achitat locuința nu am primit niciun răspuns de la Florin Manole sau de la Alberto Caraian.
