Costurile de administrare ale birourilor moderne din România ating noi maxime în 2026. Taxele și salariile au majorat cheltuielile cu până la 50% față de perioada pre-pandemie
Costurile de administrare pentru clădirile moderne de birouri din România vor continua să crească accelerat și în 2026, pe fondul majorării taxelor locale, al creșterii salariilor și al presiunilor inflaționiste. Potrivit unei analize realizate de Colliers, cel mai mare administrator de spații de birouri din România, tarifele de administrare ar putea fi cu aproximativ 10% mai mari față de anul trecut.
Consultanții imobiliari atrag atenția că, raportat la perioada de dinaintea pandemiei, costurile totale sunt deja cu 40% – 50% mai ridicate. Estimările pentru 2026 sunt bazate pe bugetele operaționale realizate împreună cu proprietarii clădirilor administrate.
Colliers administrează în România peste 650.000 de metri pătrați de birouri moderne și aproape 700.000 de metri pătrați de proprietăți imobiliare, incluzând spații comerciale și industriale.
Taxele locale, principala sursă de creștere a costurilor
Potrivit companiei, taxele reprezintă cea mai importantă componentă a costurilor administrative, cu aproape 38% din totalul cheltuielilor. Acestea sunt urmate de mentenanța tehnică, care reprezintă circa 22%, și de serviciile de pază și securitate la incendiu, cu aproape 14%.
„Dacă ne uităm la evoluția din ultimii ani, cel mai mare impact asupra costurilor a venit din zona taxelor, care au generat peste o treime din majorări și continuă să crească semnificativ și în 2026. Acest lucru este strâns legat de creșterea costurilor de construcție, care a dus la o majorare medie de aproximativ 30% a valorii impozabile a clădirilor odată cu reevaluarea acestora”, explică Mihai Iustin, Operational & Technical Manager, Director and Asset Services în cadrul Colliers.
Creșterea valorii impozabile a clădirilor, determinată de scumpirea materialelor și a lucrărilor de construcție, a dus automat la majorarea taxelor locale plătite pentru proprietăți.
Salariile pun presiune pe bugetele proprietarilor și chiriașilor
Un alt factor major care contribuie la scumpirea administrării clădirilor este creșterea accelerată a costurilor salariale.
Potrivit Colliers, de la jumătatea anului 2026 este așteptată o nouă majorare salarială de aproape 7%, ceea ce va pune presiune suplimentară pe bugetele deja afectate de inflație și taxe.
În ultimii ani, salariul minim brut aproape s-a dublat față de nivelul din 2019, iar acest lucru se reflectă direct în serviciile care depind de forța de muncă, precum curățenia, securitatea sau mentenanța tehnică.
„Vedem creșteri importante și la mentenanța tehnică, servicii de pază și securitate la incendiu sau curățenie, unde costurile sunt cu 35% până la 75% mai mari față de 2022, pe fondul creșterii salariilor, al scumpirii consumabilelor și al revenirii angajaților la birou”, mai arată Mihai Iustin.
Revenirea graduală a angajaților în clădirile de birouri contribuie și ea la creșterea consumului de servicii și resurse, ceea ce se traduce prin costuri operaționale suplimentare.
Energia s-a stabilizat, dar rămâne mult peste nivelul din 2019
Analiza Colliers nu include costurile cu utilitățile, deoarece acestea sunt de regulă facturate separat chiriașilor, în funcție de consum. Totuși, consultanții imobiliari arată că și aici se mențin presiuni importante.
Pentru companii, prețurile la energie electrică au scăzut față de maximele atinse după izbucnirea războiului din Ucraina, însă în perioada 2024–2025 acestea s-au stabilizat la niveluri de peste două ori mai mari comparativ cu anii 2018–2019.
În plus, tensiunile geopolitice recente din Orientul Mijlociu ar putea readuce presiuni de creștere asupra piețelor energetice în perioada următoare.
Consultanții Colliers avertizează că noile contracte de furnizare a energiei încep deja să reflecte aceste incertitudini internaționale.
Costurile cu deșeurile s-au dublat
Presiunile asupra bugetelor administrative nu vin doar din zona taxelor și a salariilor, ci și din schimbările legislative și obligațiile de mediu.
Costurile pentru gestionarea deșeurilor reprezintă aproximativ 2% din totalul cheltuielilor administrative, însă acestea s-au dublat în ultimii ani.
Creșterea este pusă atât pe seama revenirii angajaților la birou, cât și a noilor reguli europene privind reciclarea și tratarea deșeurilor.
Astfel, proprietarii de clădiri sunt obligați să investească mai mult în infrastructură și servicii care să respecte standardele europene de mediu.
România rămâne mai ieftină decât Polonia și Ungaria
Chiar și în aceste condiții, România continuă să aibă costuri de administrare mai reduse comparativ cu alte piețe din Europa Centrală și de Est. Potrivit datelor Colliers:
- costurile administrative din România sunt cu aproximativ 10% sub cele din Ungaria;
- și cu circa 20% mai mici decât în Polonia.
Diferențele sunt explicate în principal prin nivelul mai redus al salariilor din România. Există însă și particularități locale importante. Impactul taxelor este de peste două ori mai mare în România decât în Ungaria, iar în Polonia chiriașii au plătit în 2024 costuri administrative cu aproape 50% mai mari decât cele din România.
În ciuda creșterii accelerate a costurilor, nivelul încă relativ redus al cheltuielilor administrative reprezintă în continuare un avantaj pentru piața locală de birouri. Consultanții imobiliari spun că România rămâne competitivă în atragerea companiilor internaționale și a chiriașilor mari, mai ales în comparație cu piețele regionale mai dezvoltate.
Pe termen scurt însă, evoluția costurilor va depinde în mare măsură de: politica fiscală; dinamica salariilor; evoluția inflației și contextul geopolitic internațional.
